Débito de condomínio é título executivo judicial

Com o advento da promulgação da Lei 13.105, de 16 de março de 2015, mais conhecida como Código de Processo Civil, importantes alterações foram incluídas na relação entre condômino e condomínio.

Antes da nova lei processual, o débito condominial era uma dívida comum, na qual o condomínio tinha que ingressar com ação, normalmente pelo rito sumário sendo determinada uma audiência de tentativa de conciliação. Não havendo composição, o devedor apresentava sua defesa e em seguida o juiz julgava. O perdedor poderia recorrer e somente ao final do processo, iniciava-se a fase de execução da sentença.

Ocorre que com a vigência do novo Código de Processo Civil, o débito do condomínio passou a ser considerado título executivo extrajudicial, o que vale dizer que, preenchido os requisitos, o condomínio pode ingressar com ação de execução, na qual o condômino será citado para, em três dias efetuar o pagamento sob pena de penhora e expropriação de bens.

Para que o condomínio possa utilizar esse meio judicial, contudo, deve se ater ao disposto no inciso X do artigo 784 do Código de Processo Civil, que diz:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Assim, para que os condomínios possam utilizar a célere via da execução do débito condominial, devem alterar suas convenções internas para que passem a prever expressamente que o débito do condomínio será considerado título executivo ou convocar Assembléia Geral para esse fim.
Um fator importante é que na ação de execução proposta pelo condomínio somente poderá constar os valores devidos até o momento da propositura da ação, não sendo possível cobrar os débitos vencidos após o protocolo da demanda.

De qualquer forma é uma importante ferramenta colocada à disposição dos síndicos para sanar a inadimplência do condomínio.

Robson Almeida Souza – Advogado – Sócio ASCR.